新築マンション内覧時の注意点

前回の「新築マンション」のブログの中で書いた

「内覧時の注意点」を細かく見ていきたいと思います。

 

①モデルルームはオプションの宝庫、同じものが買えると思ったら大間違い！！

 

モデルルーム！！素敵ですよねー。インテリアも統一されてるし。

それは、当たり前。だって、インテリアデザイナーがやってるんだもの。

インテリアの違いは、素人でもすぐわかるけど、意外と皆さん気にしてないのが、壁紙とか巾木等の部分。

モデルルームでなく、実際にもう完成しているマンション内のモデルルームを見る場合はあまり差は感じないと思いますが、モデルルームを見て「こんなお部屋に住めるんだ！」なんて考えたら完成してからの内覧会でがっかりすることは間違いなし。

わたしが、見たモデルルームのオプション例を挙げてみると・・・

下駄箱・ドア（ガラス張りだった）・キッチンの蛇口・巾木・壁紙・洗面所、トイレのタイル装飾・オプション棚（台所・リビング）・ダウンライトetc

うん。別の部屋なのかな？（笑）っていうくらいです。

特に大きな面積を占める、壁紙と床は、標準の内装ならどうなるのかを絶対に確認するべきです！そのうえで、インテリアを想像したり、購入後のイメージを膨らませてください。

 

②面積を確認せよ！！

 

大抵のモデルルームは広いお部屋のことが多いです。

なので、自分の予算に合ったお部屋を想定して、想定したお部屋だったらどのくらい狭くなるのか

はたまた広くなるのかをイメージしながらまわらないと、実際のお部屋、せまっ！！ということになります。

もちろんイメージできなければ、一緒に回ってくれている営業に聞いてください！

 

③豪華なモデルルームにひるむことなく納得するまで何回も行くこと！

 

なんか、不動産の営業って怖いですよね…←自分も不動産の営業ですが

なんか無理やり買わされそうとか、しつこい営業電話がかかってくるのでは？とか心配しちゃいますよね。

でも、本気で購入を考えているのであれば、何回でもモデルルームを見に行くべきだし、疑問は質問することが大事です。

うちの母も、全部で3回行きました！！

ここで、営業マンが嫌な顔をしても、なんでもいいんです！同じサービス受けられますから。

気に入ったお客さんだからって値引きしてもらえたりしません（笑）

 

購入申し込みを入れると、ガンガン進んでしまうので、疑問点は申し込み前に解消しておいてください！

 

新築マンション

仲介業務をやっているウチの様な不動産会社は新築マンションを内見したりする機会ってあんまりないんです。

 

この度、私の母が近くに越してくるというので、中古、新築問わずお客様の立場でいくつかのマンションを内見してきました。

 

特に、新築マンションのモデルルームは新鮮でしたっ！！

 

買うつもりがなければ、行くことがないっ！！

 

新築マンションの内覧って、ＨＰから自身の登録をして、営業マンが一人ついて案内されるのでとても冷やかしや、ちょっと行ってみようかしらというにはハードルが高いんです。

 

でも、今回は「母のマンションを探す！」という大義名分があるので

ガンガンいろんなところを見てきました。

 

内覧時の注意点

①モデルルームはオプションの宝庫、同じものが買えると思ったら大間違い！！

②標準装備を確認しよう

③将来リフォームすることも考えて構造や内装を見よう

④先行販売には意味がある

⑤物件購入にあたって、物件価格以外にも諸経費が200万～300万かかることを頭に入れておこう。（オプションをつけるならもっと必要）

⑥管理費、修繕費の将来の値上がりについては必ず確認しよう（長期修繕計画があればなおよし）

⑦モデルルームだけでなく必ず現地を確認しよう

 

結果、勉強になりましたｗ

 

今までは、マンションというひとくくりで見ていたのですが

 

マンションって、それぞれほんとに特色があるんだなーとおもいました。

 

次回は、↑の「内覧時の注意点」を細かく書いていきたいと思います。

 

 

不動産業界への疑問

最近不動産コンサルティングマスターの勉強をしている山本です

（↑難して全然理解が進みませんが・・・）

 

売買でも賃貸でも、ほんとーーーーに、心から思うことなんですが

 

どうして「見たい」っていうお客様がいるのに、物件を囲い込むのですかね？

 

たしかに、ネットに載せるとか広告の話だったら断られるのは仕方ないこともあるなと理解できるんです。

 

でも、こっちはお客様がいて、「見たい」って言っていると説明しているのに・・・・

 

もちろん賃貸物件だったら大家さん、売買物件だったら売主さんがいて

 

早く空室をなくしたいだろうし、物件を売りたいと思うんですよね。

 

その機会を奪っていると思うんですよ。

 

うちは、そーゆ―ことがあると、どうぞそちらに行ってくださいって正直にお話しますけど

 

ほとんどの会社はお客さんを逃したくない（また、うちも正直言えば逃したくはありませんけど・・・・）と思うので、違う物件を勧めると思うんです。

 

で、もし、囲ってる会社が決められたらいいですよ！でも、決められなかったら、何か月後かに出てくるんですよ。外部に。

 

そのころには、「見たい」と言っていたお客様はもちろんいませんし、お部屋やお家は残ったまま・・・・

 

誰が得してるの？ってほんとに疑問。

 

それって企業努力でも何でもないし、ほんとにお客様の弊害でしかない。

 

こんなことがまかり通っている業界に憤りを感じる今日この頃です。

 

 

 

 

 

 

 

 

鎌倉物件☆土地☆鎌倉山

鎌倉山の物件

 

高台にあり、江ノ島・富士山・相模湾の三種の神器を眺められる土地となっております。

 

南西向きの高台

 

そりゃ、眺めもよさそうってもんですよ。

 

価格は大台真ん中あたりですが、とにかく広い300坪以上

 

周辺には公園があり、静かな住環境を求める方にはぴったり

 

お好きなお家が建てられるので、自分のこだわりをたくさん盛り込んだお家が建てられるのが魅力です。

 

ご興味があれば物件詳細をメールにてお送りしますので

 

ご連絡くださいませ。

 

その他、ご予算に合う土地や中古建、新築　お探しします。

 

お気軽にメールください！！

 

 

 

 

海外の不動産事情

今日は、海外の不動産事情についてブログを書いてみようかと。

 

実は、私がはまっているNetfrixの「セリング・サンセット」

 

オリジナル作品なんですが、ハリウッドの不動産物件を美女営業マンが売りまくるというネットフリックスのオリジナルドラマ？なんです。

 

 

これを見てると、物件価格●●ドル、仲介手数料●●ドルって字幕が出てくるんですがアメリカって手数料事情どうなっているのかな？と思い調べてみました。

 

主要国の手数料事情です。

 

ほとんどが売主オンリー、日本のように売主と買主から手数料をとるのはドイツだけです。

 

今回は、ドラマがアメリカのものなのでアメリカについてお話しますが

 

アメリカは、日本と違い不動産会社にお客さんがつくのではなく、営業マンにつくようです。

 

営業マンが、売主と買主の両方のエージェントをすることがないらしく（多くの州で「両手成約」が禁止されているようです。）

 

いわゆる日本の悪しき習慣「囲い込み」はほぼおきないのではないかと・・・・。

 

※「囲い込み」不動産会社が両方の手数料が欲しいがために、物件の営業を広くせずに、自分の会社のお客にだけ紹介すること。売主から売却の媒介契約を依頼された物件を、他の不動産会社に契約させないことをいいます。

皆さん、そんなことあるの~？と思うかもしれませんが、あるんですよー。

実際に経験済みです。（←何度も）

 

したら、買主側の営業マンはどうするわけ？と素朴な疑問です。

 

これは、売主側のエージェントと分けるようです。

 

まあ、日本と似たような感じになっているように感じますが、アメリカの場合は、売り出されている物件すべてが「MLS」というデータベースに必ず掲載する義務があり、一般消費者も見られます。登記情報や修繕履歴、売買履歴から災害リスクや税務情報まで豊富な情報が掲載されています。（いくつかは、エージェント（営業マン）しか見られない情報もあるようです。）

 

日本の「レインズ」とは、その質や量は比べ物になりません。

 

普通の消費者が難しい情報を見てもわからないのは当然なわけで

 

なので、エージェント（営業マン）は、アドバイザー、コンサルタント的な能力が求められるわけです。

 

そんなアメリカも昔は囲い込みが行われていたようですが、もともと情報を開示するというマインドが広く浸透しているため現在はなくなっているようです。

 

日本は、こういった透明性や情報開示がされておらず、表面的にみるとアメリカとシステムが似ているように感じますが

「消費者第一」という理念がすっぽり抜けているわけです。

 

不動産のお仕事を始めて、ほんとに大事なことは信頼できる不動産営業マンを見つけることなんだなと実感しております。

 

所属している会社は関係ない！！とさえ感じています。

 

他国の、合理的で客観的に取引が行われるところ、情報開示がクリアであるところ等、見習うところは沢山あります。

 

今後、少しずつでも不動産業界の様々な問題点が改善されていくことに期待します。

 

 

 

 

 

鎌倉物件☆中古建☆笹目町

本日も広告NG物件

 

鎌倉駅から徒歩14分

 

笹目町の住所に平屋の中古建が出ています。

 

注文住宅で建築家のイズミさんがお建てになったお家のようです。

 

内見はしておりませんが、少しきれいにすればこのまま住めそう

 

価格は大台に乗る一歩手前です。

 

笹目町は、ゆったりとお家が建っていて雰囲気としては

 

「高級住宅地」なんて言葉がぴったりかもしれません

 

ご興味があるあなた！！メールいただければ資料添付いたします。

 

ご連絡くださいませ！

海見え物件

最近レインズを見ていて

 

まだ七里のこんなとこに土地があったんだ！！

 

という物件を見つけました。

 

まだ、建築中だと思いますが、新築戸建てなんと家具付き！！

 

家具付きって珍しいですよね？

 

テラスからは海見えです。

 

広告ダメってなっているので、ご興味があれば個別にご案内いたしますので

 

メールくださいませ。

 

お値段・・・・・それなりです（苦笑）

 

七里ガ浜の海見えということでご想像くださいませｗ

テレワーク移住

このコロナ禍で、テレワークをされる方が増えたことによる

 

湘南方面への移住を希望される方が増えているのですが・・・・

 

なにせ物件がない！！

 

売買物件は、まだ何とか…という状態ですが

 

賃貸物件はほんとに少なくなっています。

 

なんか不動産屋で取り合っている気分です・・・・

 

なので、まだ退去前でも申し込みが入ってしまう

 

ご紹介した時は空いていても、次の日に確認したらもうない

 

なんてことが日常茶飯事なこの頃なんです・・・・

 

 

今後ブログでも、私がいいなーと個人的に思うものとかを

 

ちょくちょく情報を出していこうかと思っています。

 

色々事情があり（ごにょごにょ・・・）

 

詳細が載せられないものは、お問い合わせいただければ資料その他詳細をお送りすることができるので

 

興味があればメールくださいませ！！

 

 

不動産屋の物件って？

皆様、ご無沙汰しております

 

ほんとにほんとにご無沙汰しております。

 

大家さんやお客様からたまにblog面白いですねーなんて言っていただいているのに

 

そして、「頑張ります」なんて書いといて・・・・

 

全然更新してないという・・・・。

 

というわけで久々の更新です。

 

最近、お問い合わせいただいたお客様やご紹介いただいたお客様の物件探しをすること増えました。

 

近頃のお客様はやはりネットで探してお問い合わせをいただく。

 

という方がほんとに多いです。

 

その時によく言われるのですが「この物件もヤマモトさんで見れますか？」というご質問。

 

お客様のほとんどが不動産のシステムなんてわからないと思うので

 

ブログに書いちゃおうと思ったわけです。

 

皆さん、それぞれの物件に問い合わせて、それぞれの不動産屋さんと同行して見せてもらうという形かと思うんですが・・・・。

 

賃貸物件にしても、売買物件にしても、たいていの物件がどこの不動産屋さんでも取り扱えるってご存知でしょうか？

 

（まあ、たまに扱えない物件とかもありますが・・・そんな時は「ごめんなさい。この物件はうちでは扱えないです」とお断りさせていただくことになっちゃいます。）

 

ウチみたいな小さな不動産業者ですと、大手不動産会社みたく沢山の物件を抱えることは難しいのがほんとのところです。

 

なので、賃貸物件も売買物件も元付（オーナーさんから直接預かっていること）がうちではないものをご紹介することも多いです。

 

そうなのです！HPに載ってない物件でも紹介できるのです！

 

賃貸物件でも、売買物件でも、気になるものがあれば遠慮せずに言ってみてください！

 

もちろん、いちいち全部の物件それぞれの不動産屋で回るの面倒～とか思っているそこのあなた！！も。

 

前に一度ヤマモトでご契約していただいたあなたも！

 

このブログを読んでご興味を持ったそこのあなたも！！

 

お気軽にメールで問い合わせてみてください。

 

ご連絡お待ちしております。

お家を建てる⑤

今回はローンについてちょっと書いてみようかと

 

皆さん不動産契約の流れってわかりますか？

 

言われるがまま書類を出している方も多いかと思います。

 

ご契約の流れ

 

これはお客様に流れを把握してもらうために渡すものです。

 

銀行のローンは、こちらでどんどん進めることもできますが

 

出来ればご自身で理解してローンを組む方が私は良いのではないかなーと思います。

 

だって、何千万もどうやって返すのか、どのような利率なのか分らないって怖くないですか？

 

もちろん、ローンの申請やその他の手続きでお手伝いできることは致します。

 

不動産会社によっては、提携の銀行をあっせんすることもあると思いますが

 

ヤマモトは特に提携などはないですし、今はローンを組む銀行もネット銀行や地元の銀行

 

ろうきんなどたくさんあるので、お客様に合ったものをお勧めします。

 

わたしは、それも仕事だと思っていますし、仲介という仕事の範疇だと考えます。

 

なので、別途費用をいただくことはしません。

 

特に、ネット銀行が最近は色々ありますので、それを視野に入れる方も多いです。

 

ネット銀行は、対面がないのが不安という方もいらっしゃるようで・・・・・。

 

現在は、対面でやり取りを行ってくれるローンセンターを持つネット銀行も多いのでそちらを利用されるのもいいかもしれません。

 

とにかく、ご自身が毎月いくら支払って、何年で総額いくら返済するのか、理解しておくことが大事かなーと思います。